방 공제 무슨 뜻?

방 공제 무슨 뜻? - 신규 세입자를 구하지 못한 임대인이 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 집을 담보로 은행에 대출을 받으려 했지만 집 시세에 비해 대출금이 적게나와 당황한 적 있으신가요? 이는 일명 '방 빼기'라고 불리는 '방 공제' 때문인데요. 어떤 내용인지 이해하기 쉽게 알려드리겠습니다.

방 공제 무슨 뜻?

방 공제는 집 주인이 은행에서 대출을 받은 뒤 이자나 원금을 갚지 못하면 은행은 그 집을 경매에 부쳐 팔게 됩니다. 그리고 경매 낙찰금에서 은행은 집주인에게 빌려준 돈을 가져갑니다. 만약 세입자가 있더라도 은행이 1순위로 돈을 빌려줬다면 낙찰받은 돈에서 은행이 제일 먼저 가져가고, 남은 돈을 세입자들이 나눠가질 수 있는 권리를 가집니다.

하지만 문제는 은행에서 돈을 먼저 빌려주고, 나중에 세입자가 들어왔더라도 서울의 경우 세입자 한 명당 5,500만 원까지는 임차인이 무조건 먼저 받아갈 수 있습니다.

방 공제를 만든 이유는 집주인(임대인)의 집이 갑자기 경매로 넘어갈 경우 세입자(임차인)가 아무런 보상(보증금)도 받지 못하고 길거리로 쫓겨나면 안 되기 때문에 임차인의 피해를 최소화하기 위해 아무리 은행이 선순위라 할지라도 세입자 한 명당 최소한 5,500만 원(서울 기준)은 남기고 은행이 가져가도록 만든 제도입니다.

그래서 은행에서는 집 주인(임대인)에게 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 방이 5개라면 현재 세입자가 거주하지 않더라도 나중에 돈을 빌려준 뒤 신규 임차인(세입자)이 들어와 살 수 있다고 가정을 하고, 방 한 칸 당 서울 기준 5,500만 원씩 차감한 총 2억 7천5백만 원의 방 공제 비용을 빼고 나머지 금액을 대출해 줍니다.

방 공제는 세입자 유무와 상관없이 적용되기 때문에 실제 다가구 주택의 경우 주택담보대출 시 방공제로 인해 대출한도가 줄어들어 문제를 겪는 경우가 발생할 수 있습니다.

주택담보대출 시 지역별 '방 공제' 금액

구분	임차인 보증금 범위	공제 금액	적용 지역
서울특별시	1억6천500만원 이하	최대 5천500만원	서울특별시
수도권과밀 억제권역	1억4천500만원 이하	최대 4천800만원	수도권과밀 억제권역, 세종, 경기 김포, 용인, 화성
광역시(과밀억제권역 포함 지역과 군지역 제외)	8천500만원 이하	최대 2천800만원	부산, 대구, 대전, 울산, 광주, 수도권 과밀억제권역이 아닌 인천(군 제외), 경기 안산, 광주, 파주, 이천, 평택
기타 지역	7천500만원 이하	최대 2천500만원	기타 지역

방 공제로 줄어든 대출금 확보를 위한 2가지 방법

방 공제로 줄어든 대출금 확보를 위해 서울보증보험(MCI)과 주택금융공사(MCG)의 상품을 이용하여 방공제된 금액만큼 한도를 올릴 수 있습니다. MCG의 경우 보증료를 고객이 부담해야 하는 점이 다르며, 두 상품은 이용가능건수, 가능 금액 등의 차이가 있어 내 조건에 유리한 상품으로 보증보험을 이용하시면 됩니다.

1. MCI 상품 이용하기

MCI(모기지신용보험)는 서울보증보험의 상품으로 방 공제 금액만큼 한도를 올릴 수 있습니다. MCI 상품은 1인당 동시에 2건까지 가입이 가능하며, 보험가입에 따른 비용(보험료)은 대출을 취급하는 금융기관이 부담하기 때문에, 보통 금융기관에서 고객에게 잘 알려주지 않은 경우가 많습니다.

2. MCG 상품 이용하기

MCG(모기지신용보증)는 한국주택금융공사의 보증상품으로 방 공제 금액만큼 대출 한도를 늘릴 수 있습니다. 다만 보증료는 MCI와 달리 고객이 부담해야 하고, MCG 상품은 세대당 2개까지 가입이 가능합니다. 그러니까 부부가 함께 사는 세대라면 총 4개까지 사용가능합니다. MCG 예상 보증금액을 미리 계산해보고 싶다면 한국주택금융공사 사이트를 통해 예상 가능 금액 조회가 가능합니다.

마치며

방 공제 무슨 뜻인지 알아보고 방 공제로 줄어든 대출금 확보를 위한 2가지 방법을 알아보았습니다. 특히 MCI의 경우 보증료 납부를 취급은행이 부담하기 때문에 잘 알려주지 않는 경우가 많아 방 공제로 인한 대출한도를 늘리기 위해 은행 보증 상담 시 MCI상품에 가입할 수 있는지 미리 물어보는 게 좋습니다.