원룸 전세사기 예방 선순위 임차인 보증금 확인

본 글은 대학생이나 사회초년생들의 원룸 전세사기 예방을 위해 전셋집 계약하기 전 반드시 확인해야 하는 선순위 임차인 보증금 확인 방법에 대해 설명하는 글입니다. 전세사기가 사회적 문제로 대두되고 있는 만큼 피해를 입지 않도록 꼭 숙지하셨으면 좋겠습니다.

원룸 전세사기 수법

원룸 전세사기는 보통 각 세대마다 주인이 다른 다세대 주택이 아닌 원룸 전체 세대를 주인 1명이 관리하는 다가구 주택에서 주로 발생합니다. 만약 20세대가 거주하는 다가구 주택에 전세가 8,000만 원에 계약을 하고 살고 있다고 가정해 보겠습니다. 어느 날 법원으로부터 내가 살고 있는 원룸 주택 전체가 경매로 넘어간다는 경매 예정 안내와 정해진 기일 내 임차인 배당요구를 하라는 우편물이 날아옵니다.

불안한 마음에 내 보증금을 전부 돌려받을 수 있는지 여기저기 알아보게 됩니다. 하지만 이 경우 소액임차인 최우선변제금만 받고 나머지 전세금은 돌려받지 못할 가능성이 매우 큽니다.

원룸 전세사기 수법을 보면 이유를 알 수 있습니다. 20세대의 원룸 다가구 주택의 매매가가 10억이라고 했을 때 전세 사기범은 본인돈 5억에 대출 5억을 받아 다가구 주택을 매수하게 됩니다.

그리고 전세금 5천만 원으로 세입자를 모두 구하게 되면 20세대 X 전세금 5천만 원 = 10억이라는 돈이 생기고 본인돈 5억을 투자해 2배인 10억을 갖게 된 셈입니다.

그리고 이 돈을 다시 비슷한 원룸 다가구 주택 2채를 매매하는 데 사용합니다. 그러면 매매한 다가구 주택에서 추가 자금을 얻게 되고 그 추가 자금을 가지고 다가구 주택을 계속 매매해 나가면서 돈을 불립니다.

그러면서 점점 계약이 만료되어 보증금을 돌려줘야 하는 세입자들이 생기고 다음 세입자를 빨리 못 구하거나 전세가가 떨어진 경우 집주인은 보증금 줄 돈이 없다며 어느 날 사라져 버리는 것이 전형적인 원룸 전세사기 수법입니다. (관련기사 : 돈 없이 빌라만 283채 매입 전세사기)

처음으로 돌아가 매매가가 10억 인 20세대 다가구 주택에 처음 8,000만 원을 주고 전세 계약을 했을 때 토지 건물 등기부등본상 원룸 건물의 근저당이 5억 정도 잡혀있었고 나머지 세대의 다른 임차인들은 보증금 500에 월세 40만 원에 살고 있다는 주인의 말을 믿고 무슨 문제가 생기더라도 근저당과 나머지 세대 보증금을 제외해도 건물에 4억의 여유자금이 남기 때문에 내 보증금을 돌려받을 수 있겠구나라는 믿음을 갖게 됩니다.

하지만 나중에 알고 보니 모든 세입자들이 전세가 8,000만 원에 전세 계약을 한 상태였고 은행의 대출을 못 갚아 경매가 진행되면 당연히 시세보다 낮게 낙찰이 되고 제일 먼저 낙찰된 금액으로 경매비용을 지불하게 됩니다.

그 이후에 대항력을 갖춘 소액임차인라면 임차주택이 경매에 넘어가도 보증금 중 일정금액을 돌려받을 수 있는 최우선변제금을 세입자들이 돌려받게 되고 당해세를 빼고 등기부상 1순위인 근저당 5억을 빼면 8억에 낙찰되었다고 했을 때 사실상 임차인(세입자)들에게 돌려줄 수 있는 보증금이 남지 않게 됩니다. 그럼 원룸 전세사기를 당하지 않기 위해 예방 방법에 대해 알아보겠습니다.

원룸 전세사기 사전에 예방하는 방법

원룸 전세사기를 사전에 예방하기 위해 가장 중요한 부분은 선순위 임차인 보증금(나보다 먼저 전세 계약을 한 세입자 보증금)을 확인해 원룸 전세사기 위험성을 사전에 차단하는 것입니다. 선순위 임차인 보증금 확인을 위한 3가지 문서를 알려드리겠습니다.

1. 원룸 전세대 임대차 계약서 확인

집주인에게 원룸 전체 세대의 임대차 계약서를 보여달라고 요청합니다. 이를 통해 전세로 살고 있는 세대와 월세로 살고 있는 세대를 확인할 수 있습니다. (위조 가능성 있음)

2. 전입세대 열람 내역서 확인

주민센터에서 전입세대 열람 내역서를 발급받아 임대인이 보여준 위조 가능성이 있는 전세대 임대차 계약서와 비교 확인해 보면서 다른 부분이 있는지 꼼꼼히 확인해 원룸 전세사기를 예방합니다.

3. 전체 확정 일자 부여 현황 (각 호실 보증금 기재)

주민센터에서 전체 확정 일자 부여 현황을 확인해서 계약 전 건물이 경매로 넘어갔을 때 나보다 먼저 보증금을 돌려받게 되는 선순위 계약자의 확정일자와 보증금 확인을 통해 원룸 건물의 전체 전세금을 확인하여 원룸 전세사기를 예방합니다.

원룸 전세사기 예방을 위한 3가지 문서를 확인하셨다면 토지건물등기부등본상 잡혀있는 근저당과 전체 전세금을 합산하여 건물의 시세와 비교했을 때 전체 보증금의 합이 70%가 넘어가지 않는지 확인하셔야 합니다. 왜냐하면 전체 보증금의 합이 70%가 넘어가면 통상적으로 깡통 전세로 보기 때문에 경매로 넘어갔을 때 보증금을 반환받지 못할 가능성이 높아집니다.

마지막으로 한 가지 더 내가 살던 건물이 경매로 넘어갔을 경우 은행보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 소액임차인 최우선변제금을 받기 위해서는 전입신고와 이사를 해야 대항력이 생겨 해당 건물이 위치한 지역마다 정하고 있는 소액임차인 최우선변제금을 받으실 수 있습니다.

혹시라도 전입신고를 하지 않아 최우선변제금을 받지 못하게 될 경우 반드시 내가 해당 집을 임차한 사람이라는 전세권 설정을 통해서 최우선변제금 권리를 획득해 보증금의 일부라도 돌려받으셔야 합니다. 이외에도 전세 사기를 예방하기 위해 전세보증금반환보증에 가입하기도 하는데요. 이 부분은 다음에 다뤄보겠습니다.

지금까지 원룸 전세사기 예방법에 대해 알아보았습니다. 정부에서도 전세사기 방지를 위해 카드 뉴스를 배포했으니 참고하시기 바랍니다.(전세사기 유형과 예방법)